Comprar casa nas 12 Aldeias Históricas de Portugal tornou-se um negócio

Comprar casa nas 12 Aldeias Históricas de Portugal - a rede turística espalhada por dez municípios do Centro, junto à fronteira com Espanha - já não é apenas um impulso saudosista. Cada vez mais, é um negócio.

Durante muitos anos, o granito e o xisto foram sinónimo de abandono; hoje passaram a ser ativos imobiliários que, sem competirem em volume, começam a rivalizar com as periferias urbanas de cidades próximas como a Guarda, a Covilhã ou Castelo Branco, sobretudo pela lógica de valorização.

Mercado imobiliário nas 12 Aldeias Históricas de Portugal: escassez e procura

Dentro das muralhas da aldeia medieval de Sortelha, no concelho do Sabugal, não se encontram casas no mercado: não há placas, nem anúncios, nem promessas - há silêncio. Em Piódão, no concelho de Arganil, o cenário é semelhante. Já em Marialva, no concelho da Mêda, continuam a existir ruínas disponíveis, mas falta quem esteja disposto a assumir o custo de as devolver à vida.

“No interior das muralhas já não há casas à venda, a procura agora é por quintas à volta da aldeia de Sortelha”, esclarece Jorge Lourenço, presidente da Junta de Freguesia daquela aldeia histórica.

A radiografia do mercado, feita pelo Expresso a partir dos portais OLX, Idealista, Green-Acres, Nestoria e Imovirtual e cruzada com dados de mediadores locais, aponta para um mercado a duas velocidades. Por um lado, subsiste uma base ainda relativamente acessível, embora cada vez mais pressionada pela escassez e por uma procura que valoriza a autenticidade. Por outro, há um segmento pouco frequente, mas em crescimento, de imóveis acima dos €500 mil.

Um mercado a duas velocidades: do “ativo imobiliário” às casas de aldeia

Em Monsanto, uma das 12 aldeias históricas com mais vida própria, no concelho de Idanha-a-Nova, uma quinta com várias construções e vocação turística aproxima-se dos €950 mil. “não se trata de habitação, mas de investimento, alojamento local, turismo rural, hotelaria de pequena escala, um ativo imobiliário”, explica Ricardo Augusto, mediador que atua no mercado a partir de Castelo Branco.

Ainda assim, o contraste continua a marcar o território: na mesma aldeia, a maioria das casas anunciadas varia entre €15 mil e €140 mil, podendo chegar aos €200 mil quando se trata de imóveis já reabilitados.

Nas aldeias onde a pressão turística é mais intensa, como Monsanto ou Piódão (município de Arganil), as casas recuperadas tendem a situar-se entre €150 mil e €350 mil, ultrapassando por vezes este patamar quando o imóvel se distingue por características específicas.

“Só esta semana vendi duas casas em Piódão, uma por €165 mil e outra por €178 mil. Mais houvesse, mais se vendiam”, conta João Catulo, que acompanha o mercado a partir de Coimbra. Sobre a intensidade da procura, acrescenta: “já não é residual, é consistente”.

Preços, transações e negócios fora dos portais

Noutras aldeias, como Linhares da Beira (Celorico da Beira) ou Castelo Rodrigo, o padrão mantém-se: a oferta dificilmente ultrapassa os €250 a €350 mil. E quando passa esse nível, muitas vezes nem chega a ser publicitada. “circula entre contactos, investidores, negócios discretos” retoma Jorge Lourenço.

O autarca de Sortelha nota ainda que os “compradores são mistos, portugueses e estrangeiros, investidores e recém-chegados ao interior, procuram espaço, autenticidade e, sobretudo, potencial, as pequenas quintas desaparecem do mercado quase tão depressa quanto aparecem”, afirma Jorge Lourenço.

O pós-pandemia trouxe dinâmica, com o teletrabalho, estrangeiros e turismo de natureza

Em Belmonte, os valores situam-se em torno dos €621 por metro quadrado, com habitações entre €60 mil e €80 mil; em Almeida, a fasquia sobe para cerca de €788/m2, com transações próximas dos €150 mil; já em Trancoso, o intervalo fica entre os €850 e os €1100/m2, sinal de maior dinamismo local. Ainda assim, esta média agrega realidades muito diferentes.

Nas zonas mais expostas ao turismo, os preços das casas recuperadas voltam a concentrar-se entre €150 mil e €350 mil, podendo superar este intervalo quando existem atributos diferenciadores. “O fator decisivo deixou de ser a localização periférica e passou a ser a notoriedade e o potencial turístico”, sublinha João Catulo.

Há também aldeias onde o mercado continua mais débil. Em “Idanha-a-Velha (município de Idanha-a-Nova), os preços apresentam-se frequentemente entre €25 mil e €90 mil, com pouca liquidez e grande volatilidade”, explica Ricardo Augusto.

Reabilitação: custos altos e falta de mão de obra especializada

A última década acelerou a mudança. Entre 2015 e 2020, era comum encontrar imóveis abaixo dos €50 mil e uma procura reduzida. Depois da pandemia, surgiu outra dinâmica, impulsionada pelo teletrabalho, pela entrada de compradores estrangeiros e pelo turismo de natureza. Em alguns casos, “os preços subiram entre 20% e 50% mas, desde 2024, o crescimento abrandou, mas não recuou. O mercado estabilizou, mas não estagnou”, resume Ricardo Augusto.

Hoje, segundo mediadores locais, cerca de 70% das transações acima dos €100 mil são feitas por não residentes ou investidores. A intenção é inequívoca: “rentabilizar, seja através de plataformas turísticas, seja como refúgio de segunda habitação”, explica João Catulo.

Apesar disso, há um entrave que se mantém: reabilitar custa muito. “Recuperar uma habitação de pedra pode custar entre €875 e €1200 por metro quadrado, além da compra”, explica Paulo Romão, investidor em Marialva, onde recuperou as Casas do Coro.

Naquela aldeia histórica, no concelho da Meda, Paulo Romão considera que “os preços são proibitivos, €1000 o metro quadrado, a que é preciso juntar a reabilitação e o problema com a falta de mão de obra especializada”, e deixa um alerta: “sem apoios públicos, o esforço fica entregue ao capital privado”.

No fim, o mercado acaba por se organizar em dois patamares bem definidos: há ruínas entre €30 mil e €50 mil, “que representam porta de entrada para pequenos investidores e há propriedades de autor, solares e quintas, que podem ultrapassar €1 milhão, sobretudo na órbita de Monsanto e Idanha”, exemplifica Ricardo Augusto.

Deste modo, o interior histórico português atravessa uma transformação discreta. A marca turística consolidou-se, mas com um efeito colateral claro: “secou a oferta de casas de aldeia a preços de aldeia”, resume Ricardo Augusto, segundo o qual “hoje, uma ruína custa o que há dez anos custava uma casa pronta a habitar”.