Construção e reabilitação recuam em 2026 com espera pelo IVA a 6%

Licenciamento habitacional em queda no arranque de 2026

A construção destinada a habitação vem a perder dinamismo desde o final de 2025, e os primeiros indicadores de 2026 apontam para um agravamento do cenário.

Segundo os dados de atividade do sector da construção reunidos pela Associação dos Industriais de Construção Civil e Obras Públicas (AICCOPN), nos dois primeiros meses de 2026 foram registadas, em todo o país, 3075 licenças para projetos de construção e reabilitação habitacional. Este valor traduz um decréscimo de 15,9% face ao mesmo período do ano anterior.

O arrefecimento é igualmente visível no número de novos fogos licenciados: a quebra foi de 13,3%, somando 6230 alojamentos, quando no período homólogo tinham sido licenciados 7184 fogos.

IVA a 6% na construção: diploma por publicar e projetos em espera

Entre os vários fatores que estão a puxar a atividade para baixo, destaca-se o “compasso de espera” em que ficaram alguns projetos. Muitos promotores continuam à espera de esclarecimentos sobre a legislação relativa à aplicação do IVA a 6% e, em paralelo, aguardam respostas a pedidos de alteração de licenciamento junto das Câmaras, necessários para poderem enquadrar-se nas novas regras. Recorde-se que a taxa de IVA atualmente aplicada à construção é de 23%.

Esta indefinição inquieta os profissionais do mercado, que entendem que poderá aprofundar a falta de casas disponíveis e transformar 2026 em “mais um ano perdido” - apesar de reconhecerem que uma descida do IVA na construção pode ser uma medida útil para mitigar o custo elevado de construir.

No que toca ao IVA a 6% para a construção e o arrendamento acessível, as medidas foram anunciadas pelo Governo em outubro passado e aprovadas em Conselho de Ministros a 27 de março, mas o diploma continua sem produzir efeitos por ainda não estar em vigor. Questionados pelo Expresso, tanto o Governo como a Presidência da República não explicaram a razão da demora.

Promotores imobiliários aguardam clarificação da legislação no IVA a 6%

Telmo Azevedo, responsável da consultora JLL, sublinha que, desde o anúncio da redução do IVA e durante o debate parlamentar, se instalou um período de expectativa em torno das regras: como se aplica, quem pode beneficiar e se haverá retroatividade. Embora o decreto-lei regulamentar ainda não tenha sido publicado, “já observamos promotores a estruturar projetos de construção nova com base nas regras conhecidas”. Ao mesmo tempo, “vários projetos tenham ficado em compasso de espera, aguardando confirmação de elegibilidade, o que se traduziu numa redução visível na submissão de novos pedidos de licenciamento neste início de 2026”.

O consultor chama a atenção para um paradoxo criado pela falta de definição: “uma medida desenhada para acelerar projetos e viabilizar nova oferta habitacional a preços mais acessíveis está, pela indefinição dos seus contornos, a contribuir temporariamente para uma retração da atividade construtiva”.

Também Manuel Maria Gonçalves, diretor executivo da APPII - associação que representa promotores e investidores imobiliários - insiste na urgência de publicar o diploma, para reduzir a incerteza e permitir medir o impacto da medida no aumento da oferta e, como se prevê, na descida do preço final para quem compra habitação própria e permanente.

O dirigente aponta ainda as dúvidas que se foram acumulando no mercado e que só deverão ser ultrapassadas com a publicação integral da legislação. “Esta situação está a criar instabilidade no mercado e não está a ajudar em nada o sector”, afirma.

Reabilitação em ARU: decisões do STA e do TC e IVA a 23%

Em simultâneo, a reabilitação de imóveis nos centros urbanos está a abrandar sobretudo por causa da desconfiança criada depois de o Supremo Tribunal Administrativo (STA) e o Tribunal Constitucional (TC) terem dado razão ao Fisco em processos sobre a taxa de IVA aplicável. Em causa estão projetos situados em Áreas de Reabilitação Urbana (ARU) que não têm aprovada uma Operação de Reabilitação Urbana (ORU). Nestes casos, a Autoridade Tributária e Aduaneira (AT) passou a exigir IVA a 23%, em vez de 6%, contrariando a interpretação que vinha a ser feita.

No regime de IVA aplicável à reabilitação nos centros das cidades, há ainda um elemento adicional de tensão: muitos projetos já foram concluídos e vendidos, mas as liquidações adicionais chegaram aos construtores e promotores imobiliários nos últimos meses.

Num caso relatado ao Expresso, um promotor que avançou com um empreendimento residencial de 40 frações no Grande Porto - já vendidas e escrituradas -, com preços médios (T1 entre os €160 e os €170 mil euros /T2 entre €220 e €230 mil) e um investimento de €7 milhões, recebeu uma notificação para pagar €1,1 milhões correspondentes a 17% de IVA em falta.

Sobre este tema, Manuel Maria Gonçalves refere que está a ser procurada uma solução para um problema que afeta numerosos promotores: “Estamos, em conjunto com o Governo, autarquias e com a AICCOPN, a estudar uma solução e, por isso, avançámos, juntamente com a consultora Ernst & Young, para um estudo que pretendemos apresentar em breve”. Muitos destes casos, acrescenta, estão a ser discutidos em tribunais arbitrais.

A AICCOPN indica ainda que, no licenciamento de obras de reabilitação, se verificou “um recuo homólogo de 20,1% até fevereiro de 2026”.

Indicadores adicionais: cimento, autarquia de Lisboa e leitura limitada dos processos

A associação lembra, no entanto, que os números do licenciamento dizem respeito apenas às operações sujeitas a controlo prévio municipal, não abrangendo a totalidade das intervenções de reabilitação que possam estar efetivamente em curso.

Ainda assim, outros sinais acompanham a quebra: nos primeiros dois meses de 2026, o consumo de cimento caiu 9,8% em termos homólogos, fixando-se nas 561 mil toneladas.

Em resposta ao Expresso, o departamento de comunicação da autarquia de Lisboa assinala que os dados mais recentes confirmam uma descida da atividade, tanto em construção nova como em reabilitação, e salienta que os processos de licenciamento “não permitem determinar, com rigor, se os projetos se destinam a cumprir os critérios associados à aplicação da taxa reduzida de IVA”.

A Câmara Municipal de Lisboa (CML) acrescenta que, neste momento, “não dispõe de informação que lhe permita avaliar ou monitorizar, de forma direta e fiável, a adesão das empreitadas aos requisitos definidos pela AT”.

E reforça ainda que “estar numa área de reabilitação urbana não garante, por si só, a aplicação do IVA reduzido, nem permite avaliar o impacto dessa medida nos preços, nas rendas ou na forma como os imóveis são utilizados”.

Agentes do mercado dizem que a indefinição legal faz de 2026 “mais um ano perdido”

A descida do número de licenças para construção e reabilitação habitacional surge, assim, acompanhada por vários indicadores que apontam no mesmo sentido: menos dinamismo na atividade construtiva.

Vendas, energia e materiais: o retrato da APCMC

José de Matos, consultor da direção da Associação Portuguesa dos Comerciantes de Materiais de Construção (APCMC), destaca que “a espera pela legislação do IVA a 6% tem um forte impacto na atividade do sector”, a par da desconfiança instalada na reabilitação desde que a AT iniciou processos de cobrança do IVA em falta. “Esta situação afetou muitos empresários, gerou desconfiança e está a encravar a reabilitação”, afirma.

De acordo com o Inquérito de Conjuntura da APCMC, no primeiro trimestre do ano “observou-se uma quase estagnação das vendas do sector, as quais ficaram claramente abaixo das expectativas”, apesar de as projeções do último trimestre de 2025 já anteciparem uma desaceleração do crescimento.

O consultor acrescenta que foram as empresas retalhistas que mais sentiram o desvio face ao esperado: depois de preverem uma subida relevante das vendas, acabaram por apresentar um resultado negativo.

Importa notar que os retalhistas de materiais de construção - responsáveis por uma oferta alargada de produtos essenciais para obras, remodelações e bricolage - são diretamente penalizados pela travagem da atividade. A este efeito, José de Matos junta ainda, na sua leitura, “as dificuldades vividas na zona Centro do país”, na sequência das tempestades registadas nos dois primeiros meses do ano.

A par do desempenho das vendas, a APCMC aponta que “os preços de venda apresentaram uma clara tendência de subida, como é habitual no primeiro trimestre do ano, mas com uma intensidade maior, que ficará a dever-se ao aumento do preço da energia (devido à guerra no Médio Oriente)”.

José de Matos considera que, se a atual situação no Golfo Pérsico se mantiver, o efeito nos preços dos materiais de construção será “significativo, sobretudo a partir de junho e julho”. E, caso o aumento chegue aos 10%, “terá um impacto no preço final da construção”.

Outras causas apontadas: mão de obra e custo “proibitivo” para reabilitar

A redução do número de licenças também sugere uma diminuição do investimento, que poderá estar associada a fatores adicionais: falta de mão de obra, aumento dos custos salariais (mais pressionados na reabilitação do que na construção nova) e, ainda, o valor “proibitivo” que os imóveis para reabilitar têm atingido nos centros urbanos.

Com Rita Robalo Rosa