Comprar apartamento com classe energética F ou G em 2026: risco e oportunidade

Quem em 2026 comprar um apartamento barato, mas energeticamente muito ineficiente, tanto pode fazer um excelente negócio como pode arruinar-se financeiramente.

Os preços da energia continuam a subir, as exigências climáticas apertam e, de repente, uma pergunta domina muitas visitas: quanta energia este edifício “devora” para aquecer? Apartamentos com classe de eficiência fraca - F ou G - parecem, à primeira vista, verdadeiras pechinchas. Só que, por trás do preço apelativo, escondem-se obrigações, custos e riscos que muitos compradores subestimam.

O que a classe energética F e G significa na prática

No dia a dia, imóveis nas classes F ou G são frequentemente vistos como “sorvedouros” de energia. Consomem uma quantidade muito elevada de energia para aquecimento por metro quadrado e por ano. Em muitos casos, a necessidade ultrapassa claramente 330 kWh por metro quadrado.

"Quem compra um apartamento F ou G compra, na prática, uma segunda renda invisível - sob a forma de custos de aquecimento permanentes."

Isso nota-se imediatamente:

• As despesas de aquecimento podem, face a um imóvel bem reabilitado, duplicar ou até triplicar.
• As divisões perdem calor depressa; o conforto e a sensação de bem‑estar em casa descem de forma evidente.
• Pontes térmicas e fraco isolamento aumentam o risco de bolor e danos por humidade.

Para quem tem orçamento apertado, a classe energética tornou-se um critério de eliminação. O preço de compra pode ser tentador - mas os encargos mensais e a pressão para reabilitar podem consumir o orçamento disponível em pouco tempo.

O preço parece baixo - mas onde estão os verdadeiros “custos escondidos”?

Anúncios imobiliários gostam de destacar áreas generosas, tetos altos e um valor de venda bem abaixo de imóveis semelhantes. Muitas vezes, há um motivo principal por trás disso: a péssima classe energética.

Quando a reabilitação começa a ser encarada a sério, percebe-se rapidamente como os montantes se acumulam. Entre os itens mais comuns estão:

• Substituição de janelas e portas antigas
• Isolamento do telhado e da fachada
• Isolamento do teto da cave ou do pavimento
• Modernização do sistema de aquecimento (por exemplo, bomba de calor, sistema a gás moderno ou solução híbrida)
• Adaptação de radiadores, balanceamento hidráulico e nova tecnologia de controlo

Mesmo num apartamento relativamente pequeno, podem somar-se 30.000 a 50.000 €. Em imóveis maiores ou com um estado construtivo fraco, o valor sobe facilmente acima disso. E, ainda assim, não existe garantia de que a classe de eficiência energética chegue a um patamar verdadeiramente confortável.

As rubricas que quase ninguém inclui no orçamento

O que costuma sair mais caro são, muitas vezes, pontos pouco visíveis no anúncio. Por exemplo:

• relatórios adicionais obrigatórios e auditorias/pareceres energéticos
• instalação elétrica desatualizada, que tem de ser atualizada no âmbito da obra
• danos em tubagens ou na betonilha, que só aparecem quando se abre
• deliberações de obras no condomínio, nas quais o proprietário tem de participar

Sobretudo em edifícios antigos, a modernização traz “surpresas” com frequência: vigas degradadas, problemas de humidade, amianto em materiais antigos. Cada um destes aspetos pode traduzir-se em custos extra de quatro ou cinco dígitos - e deitar por terra a conta inicial.

Bloco de custos	Intervalo típico
Substituição de janelas (apartamento)	8.000 – 15.000 €
Isolamento de fachada (quota-parte num apartamento em propriedade horizontal)	10.000 – 25.000 €
Modernização do aquecimento	10.000 – 30.000 €
Atualização da instalação elétrica	5.000 – 15.000 €

Estes valores são apenas intervalos aproximados, mas ajudam a perceber porque é que um preço baixo, no início, perde depressa o seu encanto.

Exigências legais: a pechincha pode transformar-se rapidamente num problema

Em paralelo com a questão do orçamento, as regras legais tornam-se claramente mais apertadas. Apartamentos energeticamente fracos ficam sob maior pressão do ponto de vista regulatório.

Para quem pretende arrendar, isto é particularmente sensível:

• Apartamentos muito ineficientes podem, de forma gradual, deixar de poder ser colocados novamente no mercado de arrendamento.
• Em muitos casos, para imóveis ineficientes aplica-se uma limitação de aumentos: sem reabilitação, as subidas são impedidas.
• Na venda, é obrigatório um relatório energético detalhado, que torna os défices evidentes e reforça a margem negocial do comprador.

"Quem em 2026 comprar um apartamento com classe energética F ou G como investimento tem de assumir que, sem reabilitação, dificilmente haverá rentabilidade."

Assim, ganha peso um ponto que muitos interessados preferem ignorar: não conta apenas o estado atual, mas também se - e quando - o imóvel continuará a poder ser arrendado e a que preço.

Ainda assim comprar? Quem pode beneficiar deste negócio de risco

Apesar dos riscos, há perfis de compradores que procuram deliberadamente imóveis F e G. Apostam em descontos elevados no preço e numa valorização posterior após obras.

Costumam encaixar aqui:

• quem compra para habitação própria com horizonte longo e aceita viver alguns anos em “modo obra”
• compradores com competências de bricolage/obra que fazem parte do trabalho por conta própria
• investidores profissionais e empresas de reabilitação com equipas afinadas e boas condições de compra

Para que a estratégia resulte, várias condições têm mesmo de estar alinhadas:

• O total de preço de compra + custos de reabilitação tem de ficar claramente abaixo do valor de mercado de um apartamento comparável e já bem reabilitado.
• Programas de apoio, créditos bonificados e subsídios devem ser analisados cedo e usados de forma ativa.
• O calendário das obras tem de estar definido, para evitar cair em novas proibições ou requisitos mais exigentes.

Como fazer as contas de forma séria

Quem pondera avançar deve construir um modelo de cálculo claro. Uma estrutura útil pode ser:

1. Definir um plano de reabilitação realista (pacote de medidas, prioridades, cronograma).
2. Pedir várias propostas para estimativa de custos, incluindo reservas para imprevistos.
3. Verificar e contabilizar todos os apoios e créditos disponíveis.
4. Usar como referência o valor de um apartamento semelhante, já reabilitado, na mesma zona.
5. Confirmar se, após a obra, ainda existe uma margem de segurança - ou se o resultado é apenas “ficar a zero”.

Sem essa margem, o risco aumenta: juros mais altos, mão de obra mais cara ou atrasos podem virar o negócio do avesso.

O que verificar obrigatoriamente antes de assinar

Entre a visita e a escritura, idealmente existe uma fase em que se “desmonta” o imóvel com rigor - pelo menos nos documentos.

"Quem compra apartamentos F ou G não deve estudar apenas a planta; deve, acima de tudo, analisar relatórios energéticos, atas e orçamentos."

Nesta análise, são especialmente importantes:

• O certificado energético e, se possível, uma proposta de reabilitação muito detalhada
• Vários orçamentos de empreiteiros para as especialidades principais
• Atas das assembleias de condóminos, para identificar grandes obras previstas (telhado, fachada, etc.)
• Montante do fundo de reserva do condomínio
• Verificação de prazos e exigências técnicas associados a apoios e incentivos

Quem faz este trabalho de casa reduz a probabilidade de, depois da compra, surgirem decisões caras do condomínio ou de os apoios não serem concedidos por faltarem requisitos formais.

Como a eficiência energética influencia o valor e a qualidade de vida

Para lá dos custos diretos, a eficiência energética passou a ser determinante na comercialização. Muitos interessados filtram apartamentos ineficientes logo nos portais. A longo prazo, estes imóveis tendem a sofrer um desconto de preço claro.

Ao mesmo tempo, uma reabilitação bem executada traz ganhos concretos:

• despesas correntes mais baixas e custos mais previsíveis
• rendas mais estáveis ou mais altas, caso seja para arrendar
• melhor conforto térmico, menos correntes de ar e menor risco de bolor
• posição mais atrativa numa futura revenda

Com isto, a perspetiva muda: já não é só “consigo pagar o preço de compra?”, mas também “consigo suportar este nível de consumo energético - hoje e daqui a dez anos?”.

Dicas práticas para quem quer mesmo comprar em 2026

Quem decidir avançar deve envolver especialistas o mais cedo possível. Consultores de energia com a qualificação adequada conseguem simular que medidas têm impacto na classe energética - e que combinação faz mais sentido do ponto de vista económico.

Também ajuda seguir uma sequência lógica. Primeiro a envolvente do edifício (telhado, fachada, janelas), depois a tecnologia de aquecimento. Se a ordem for invertida, corre-se o risco de instalar um sistema demasiado grande ou inadequado, que mais tarde não funciona de forma eficiente.

Por fim, conta a estratégia pessoal. Quem já sabe que vai manter o imóvel apenas durante poucos anos tem de ser ainda mais rigoroso. Nesse cenário, o preço de revenda passa a ser decisivo. Compradores em 2030 ou 2032 serão claramente mais exigentes perante uma classe energética fraca do que são hoje.

Comprar um apartamento com classe energética F ou G em 2026 deixa, assim, de ser uma compra imobiliária “normal” e passa a ser um projeto com muitas variáveis. Quem o trata como tal - planeia, mede e faz contas - pode aproveitar oportunidades. Quem apenas persegue o preço baixo arrisca-se, pelo contrário, a ficar preso numa obra energética permanente e num risco financeiro que seria fácil evitar.