Terreno rústico: o que pode construir segundo o PDM

“Nos últimos anos, multiplicam-se os telefonemas e e-mails com a mesma pergunta: ‘Tenho um terreno rústico, o que dá para construir?’.” O comentário é de Clélia Brás, advogada com prática em direito imobiliário, que diz reconhecer, por trás dessa dúvida, um guião repetido: “quase sempre o mesmo sonho, sair da cidade, construir uma casa no campo, talvez apostar no turismo rural e a ideia, tantas vezes errada, de que rústico é apenas um rótulo provisório, à espera de ser urbanizado”.

A jurista reforça que a resposta não começa no desenho do projecto: “A má notícia é que a lei não vê as coisas assim; a boa é que há uma forma ordenada de responder à pergunta, e ela começa muito antes de se desenhar a primeira planta”.

O que a lei permite num terreno rústico

No enquadramento jurídico em vigor, o solo rústico está vocacionado para usos agrícolas, pecuários e florestais, para a salvaguarda de recursos naturais e para a prevenção de riscos, não funcionando como uma bolsa para urbanização futura. “A lei não trata o solo rústico como urbano em potência, mas como um recurso produtivo e ambiental que deve ser preservado”, esclarece Clélia Brás.

Daí que, acrescenta, “os proprietários têm o direito de utilizar o terreno de acordo com a sua vocação, mas não dispõem de um direito automático à construção de habitação”.

Ao comparar Planos Diretores Municipais (PDM) “de municípios como Sintra, Seia ou Sousel”, Clélia Brás diz encontrar uma linha comum: construir em solo rústico é uma excepção e tende a ficar cingido ao estritamente necessário. Entre os cenários mais habituais, a advogada aponta “a habitação do agricultor, geralmente associada a explorações com área mínima relevante, edifícios de apoio à atividade agrícola e projetos de turismo em espaço rural, estes últimos com índices de construção muito reduzidos”.

Luís Mendes, investigador no Centro de Estudos Geográficos da Universidade de Lisboa, refere “18 alterações, em todo o país, de uso rústico para urbano”.

PDM, condicionantes e custos associados

Embora existam restrições, Luís Mendes observa que as mudanças legislativas mais recentes trouxeram alguma flexibilidade na componente administrativa. Segundo o investigador, foram suprimidas licenças consideradas redundantes, ganhou peso o regime de comunicação prévia e foi estreitada a margem de actuação dos regulamentos municipais no domínio dos procedimentos. Assinala ainda a revogação do Regulamento Geral das Edificações Urbanas, com efeitos a partir de 2026, bem como a simplificação de processos de reclassificação de solo rústico para urbano em certos contextos.

Apesar disso, Clélia Brás deixa um aviso: “estas alterações não significam uma liberalização da construção em solo rústico. A decisão continua a depender do planeamento municipal e do respeito pelos princípios de contenção da expansão urbana”.

A advogada identifica também um erro recorrente em anúncios e conversas: a expressão “terreno rústico com potencial construtivo”, que, diz, “não tem valor jurídico”. Para Clélia Brás, o que realmente dita a viabilidade é “a classificação no Plano Diretor Municipal e as condicionantes associadas, como a integração em áreas da Reserva Ecológica Nacional, Rede Natura, leitos de cheia ou parques naturais, que podem inviabilizar ou restringir severamente qualquer edificação”.

O que se pode construir num terreno rústico irá depender sempre do PDM

A edificação em solo rústico pode ainda implicar encargos acrescidos. Como nota Clélia Brás, “Os municípios não são obrigados a assegurar infraestruturas como água, saneamento ou eletricidade em zonas dispersas, pelo que esses encargos recaem sobre o proprietário, que terá de recorrer a soluções autónomas”.

O passado urbanístico do prédio conta igualmente. A advogada chama a atenção para o peso de instrumentos como pedidos de informação prévia, licenças ou comunicações, que podem fixar ou limitar o regime aplicável, sobretudo numa fase em que estes mecanismos passaram a ter maior relevância. No seu entender, o quadro legal aponta para “menos burocracia formal, mas maior responsabilidade para técnicos e promotores”.

Pedido de informação prévia, valorização e Nova Lei dos Solos

Na perspectiva do mercado, André Casaca - analista imobiliário e administrador da imobiliária Laplace - aponta uma fragilidade de base na forma como muitos proprietários decidem. “Tenho um terreno, um prédio rústico com necessidades de valorização, o que preciso de fazer para desbloquear o seu valor?”, sintetiza, descrevendo a dúvida que mais escuta.

Para André Casaca, “há muitos prédios rústicos dentro do PDM, sem qualquer construção aprovada, mas é preciso desbloquear a sua utilização”. E defende um arranque claro: “é sempre solicitar, na autarquia, um pedido de informação prévia, para conhecer a viabilidade do terreno, até porque um terreno com um pedido de informação tem mais valor do que um solo sem qualquer enquadramento”.

O analista lembra que as escolhas em causa são determinantes: “a capacidade construtiva de um terreno, a definição do produto imobiliário, número de fogos, tipologias e áreas e, em consequência, a valorização do ativo”. Por isso, acrescenta, são decisões que “não podem ser feitas à deriva ou sustentadas por perceções de mercado”, devendo apoiar-se em “estudos técnicos rigorosos”.

A nova Lei dos Solos veio introduzir maior flexibilidade na reclassificação de terrenos rústicos para urbanos, sobretudo para habitação a custos controlados, conferindo mais autonomia às câmaras municipais, desde que não estejam em causa áreas da Reserva Agrícola Nacional ou da Reserva Ecológica Nacional.

O primeiro passo deve ser, junto da autarquia, conhecer a viabilidade do terreno

Ainda assim, André Casaca sublinha que “o novo regime não dispensa uma abordagem técnica rigorosa. A viabilidade de um projeto deve assentar em dados concretos, desde condicionantes urbanísticas a estudos de mercado, e não em expectativas”. E alerta para o perigo de leitura errada do contexto: “a maior abertura legal seja interpretada como incentivo à especulação ou à simplificação excessiva das decisões”.

Luís Mendes também admite que “houve uma simplificação de processos burocráticos”, mas diz notar reservas práticas: “Muitas autarquias temem problemas jurídicos ao perder o controlo urbanístico, que passa a assentar em termos de responsabilidade dos técnicos”, afirma.

Além do mais, frisa o investigador, “nem todos os solos estão infraestruturados, e torna-se muito caro construir neste regime”, referindo igualmente obstáculos como a inexistência de cadastro e a exigência de continuidade territorial. “Um prédio rústico não é um terreno à espera de construção”, reforça.

Mesmo assim, reconhece vantagens ao caminho de simplificação, “desde que promotores e autarquias estejam disponíveis para assegurar as infraestruturas necessárias”.

No fundamental, a resposta não muda: aquilo que é possível edificar depende sempre do PDM. “É o PDM que classifica e qualifica o solo e define o regime de uso através de índices urbanísticos, limites de construção e número de pisos”, recorda Clélia Brás.

Por fim, a advogada ressalva: “Nada disto significa que não seja possível construir uma habitação”, defendendo que “significa apenas que a vocação agrícola ou florestal pesa mais do que o desejo de uma casa isolada”. E deixa o aviso final: “a ideia de que em terreno rústico constrói-se sempre alguma coisa é, mais do que um mito; é um risco patrimonial sério”.